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 楼主| 发表于 2021-7-16 10:08:57 来自手机 | 显示全部楼层
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chaos 发表于 2021-7-16 09:45
这块地成交,城北未来几年价格也锁死了,中天刚拿的地价在那,这块地8600,上市起码明年,碧桂园珑泊湾(7K ...

9-2碧桂园拆迁户真划算,8000多拿的。
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发表于 2021-7-16 11:12:17 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-15 16:22
配建4万方安置房,按照9880回购,所以价格肯定上不去

7500得楼面价,卖给政府9880,不血亏死啊
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发表于 2021-7-16 11:45:03 | 显示全部楼层
63#
随喜心 发表于 2021-7-16 11:12
7500得楼面价,卖给政府9880,不血亏死啊

所以其他9万方要卖高价
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发表于 2021-7-16 12:36:00 来自手机 | 显示全部楼层
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星星 发表于 2021-7-15 15:49
城南9-2溢价不足百分之十。

建40000平安置房 容积率2,2万平米 30亩的地没了。总地块100亩差不多。减去30 等于70亩地,46666.67平。9.42亿元除以46666.67,每平20185 容积率2,楼面价10090。 那30亩,还要赔本,转嫁到这70亩,还不止10090啊。
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发表于 2021-7-16 12:45:42 来自手机 | 显示全部楼层
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中大楼100号 发表于 2021-7-16 12:36
建40000平安置房 容积率2,2万平米 30亩的地没了。总地块100亩差不多。减去30 等于70亩地,46666.67平。9 ...

你这什么算法,哪来的9.42
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发表于 2021-7-16 12:51:19 | 显示全部楼层
66#
苏M 发表于 2021-7-16 12:45
你这什么算法,哪来的9.42

9.42亿是起拍总价
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发表于 2021-7-16 13:00:02 | 显示全部楼层
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中大楼100号 发表于 2021-7-16 12:36
建40000平安置房 容积率2,2万平米 30亩的地没了。总地块100亩差不多。减去30 等于70亩地,46666.67平。9 ...

不能这么算
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发表于 2021-7-16 13:18:16 来自手机 | 显示全部楼层
68#
中大楼100号 发表于 2021-7-16 12:36
建40000平安置房 容积率2,2万平米 30亩的地没了。总地块100亩差不多。减去30 等于70亩地,46666.67平。9 ...

按你的思路也应该是总价10亿的70%就是拿7亿除以46666平啊
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发表于 2021-7-16 16:03:15 来自手机 | 显示全部楼层
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在车上算的,我那算法是不对呢。
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发表于 2021-7-16 16:08:18 来自手机 | 显示全部楼层
70#
4万平 7500+4000总成报价(含道路下水门窗电梯强弱电智能化)+规费及财务成本至少500吧。总价12000,回购价9500,亏损2500一平,4万平亏1亿元。平摊到那靠近70亩上,楼面价增加2150,可销售部分楼面价7500+2150=9650。 这差不多。
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发表于 2021-7-16 16:34:40 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-16 11:45
所以其他9万方要卖高价

高不高价也由不得他,要卖的出去呢,这个亏5000一平,要加在其他楼栋,原本卖15000得,现在得卖20000,卖得动么
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发表于 2021-7-16 17:09:40 | 显示全部楼层
72#
随喜心 发表于 2021-7-16 16:34
高不高价也由不得他,要卖的出去呢,这个亏5000一平,要加在其他楼栋,原本卖15000得,现在得卖20000,卖 ...

4万方安置房,9万方商品房,如果安置房亏5000一平,那么商品房只需要加2500不到就可以弥补,所以卖12500就可以保本了
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发表于 2021-7-19 16:39:21 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-16 17:09
4万方安置房,9万方商品房,如果安置房亏5000一平,那么商品房只需要加2500不到就可以弥补,所以卖12500 ...

12500只是他成本哦,安置房卖10000,商品房得卖14000才能保本,不过开发商肯定得挣钱哈,所以估计1.7万起吧
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发表于 2021-7-19 17:55:49 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-16 17:09
4万方安置房,9万方商品房,如果安置房亏5000一平,那么商品房只需要加2500不到就可以弥补,所以卖12500 ...

安置房亏5000,回购价9500,代表成本是14500。你商品房卖12500还能回本?神算子
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发表于 2021-7-20 10:38:25 | 显示全部楼层
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奈何四改六 发表于 2021-7-19 17:55
安置房亏5000,回购价9500,代表成本是14500。你商品房卖12500还能回本?神算子
...

真是鸡同鸭讲,你只看单价不看总价?安置房面积只有商品房面积一半不到,单方安置房亏5000,商品房只要赚2500就可以保本了
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发表于 2021-7-20 10:48:15 | 显示全部楼层
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这块地总建面约13万方,其中安置房4万方,商品房9万方,成交楼面价7500元/平左右。
先计算安置房部分,地价7500,建安成本3500,加上其他成本保本售价约14000,政府回购价9880,每平米约亏4000,总价亏1.6亿。亏的1.6亿,平摊到9万方的商品房里面,大概每平米上涨1800元就可以总价抹平。
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发表于 2021-7-20 10:50:07 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-20 10:48
这块地总建面约13万方,其中安置房4万方,商品房9万方,成交楼面价7500元/平左右。
先计算安置房部分,地价 ...

再计算商品房部分,拿地价7500,建安成本3500,加上其他成本保本售价14000,再加上1800的安置房亏损,每平米15800才可以让整个项目不亏,按照25%的毛利,售价约19750,将近20000
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发表于 2021-7-20 12:45:27 来自手机 | 显示全部楼层
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期待泰州改变 发表于 2021-7-20 10:50
再计算商品房部分,拿地价7500,建安成本3500,加上其他成本保本售价14000,再加上1800的安置房亏损,每 ...

宝龙拿地5000多,均价12000多,不也赚的挺嗨的
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发表于 2021-7-20 13:07:42 来自手机 | 显示全部楼层
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茉莉公馆,二手房1.8万单价
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发表于 2021-7-20 13:57:08 | 显示全部楼层
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确认过眼神 发表于 2021-7-20 12:45
宝龙拿地5000多,均价12000多,不也赚的挺嗨的

宝龙楼面价5900,建安成本3500,再加上其他2500的成本,卖12000比保本多一点。但是宝龙2019年7月高层备案价13599,2020年接近1万4了
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